부동산 투자 관점의 WACC (자본 비용의 가중 평균) 이해하기

부동산 투자에서의 WACC (자본 비용의 가중 평균) 이해하기

 

아리사 공식 블로그 - WACC - 자본 비용의 가중 평균

 

서론

부동산 투자시에 반드시 포함되는 자금 확보 요소가 대출이죠. 근데 이 대출을 얼마까지 어떻게 받아야하는지는 DSR, LTV 그리고 DTI에 대해서 알아볼 예정이에요.

그러면 지금 알아보려하는 건 어떤 파트일까요? 바로 WACC 라는 개념입니다.

 

 

WACC의 중요성

WACC는 자본 비용에 대한 가중 평균치를 뜻합니다. 부동산을 매입할 때 자기 돈 만으로 투자를 하는 것은 수익률이 낮아질 가능성이 높고, 실제로 자산가치가 떨어지는 경우에는 더욱 큰 손해를 끼칠 수 있어요. 그래서 부동산 투자시에는 대출을 받는 것이 상당히 중요한데요 (물론 대출도 적당히 받는게 가장 중요합니다), 여기서 나오는 개념이 WACC입니다.

 

한 자산에 투자할 때, 내 돈을 투자해서 얻고자 하는 목표 수익률과, 대출금액에 대한 이자율을 금액 비율에 맞추어 섞게되고, 이 자산의 예상 수익률이 이를 부합하는지를 판가름 하는 분석 방법입니다.

 

정말 쉽게 말씀드리면, 물의 온도를 35도로 맞추기 위해서, 10도짜리 물 몇리터랑, 40도짜리 물 몇리터를 섞어야 하는지를 계산하는 개념이라고 보시면 되요.

 

 

WACC 계산 방법

WACC의 계산 공식은 다음과 같습니다.

WACC = (Kd * D) + (Ke * E)

 

 

여기서,

- ( D )는 부채 (Debt),

- ( E )는 자산 (Equity),

- ( Kd )는 부채비용 (Cost of Debt),

- ( Ke )는 자본에 대한 비용(이 경우 요구수익률)을 나타냅니다.

 

Case Study

1,000억원짜리 부동산을 구매하는 경우를 예로 들어보겠습니다. 여기서 400억은 자본이고, 나머지 600억은 LTV 60%로 대출받습니다. 대출 이자율은 7%, 자본에 대한 요구 수익률은 14%입니다. 이 상황에서 WACC는 다음과 같이 계산됩니다:

WACC = (0.07 * 0.6) + (0.14 * 0.4) = 9.8%

 

이는 1,000억원 부동산으로부터 연간 98억원 또는 1원당 약 9.8%의 수익을 얻어야 한다는 것을 의미합니다.

 

 

세제 혜택을 고려한 WACC

개인 투자자와 법인 투자자처럼 주체가 다른 경우 금융소득, 양도세 등 세법이 워낙 다양하게 구성되어있다보니, 쉽게 계산되지는 않는데요. 만약 세금, 수수료 등을 다 비용처리하여 35%정도가 총 비용으로 산정되는 경우 WACC는 다음과 같이 계산됩니다.

WACC = ((0.07 * 0.6) * (1 - 0.35)) + (0.14 * 0.4) = 8.33%

 

그런데 이 자산에 실제로 투자를 했을 때, 이정도 또는 이 이상의 수익률을 확보할 수 있는 자산이라면, 투자를 고려해보는 것도 나쁘지 않겠네요!

 

 

결론

WACC는 부동산 투자 시 수익률을 평가하는 데 중요한 지표입니다.

부채와 자본을 적절히 조합하여 세금 혜택을 최대화하고 투자의 효율성을 높일 수 있습니다.

오늘은 WACC에 대해 알아보았으니, 투자 결정에 이를 활용해 보시기 바랍니다.