가치 평가의 핵심지표 NOI(Net Operation Income) 이해하기

 

아리사코리아 - 투자용어 - NOI 이해하기

 

 

부동산 투자의 성패는 수익성과 정확한 가치 판단을 기반으로 이루어집니다. 이 과정에서 중요한 지표가 NOI(Net Operating Income, 순 운영수익)입니다. 이번 포스트에서는 NOI의 정의, 중요성 그리고 활용 방안을 함께 알아보겠습니다.

 

 

NOI의 정의와 중요성

 

NOI(Net Operating Income)의 정의

• NOI는 부동산이 생성하는 총수익에서 필요한 운영 비용을 제외한 순수익을 말합니다. 이는 임대료, 주차 수입, 빌딩 내 서비스에서 발생하는 수입 등 부동산으로부터 얻는 모든 수익을 포함합니다.
• 예를 들어, 건물이 월 1억 원의 임대 수입을 얻는다면, 이는 NOI 계산의 출발점이 됩니다.

 

운영 비용의 구성 요소

• 운영 비용에는 건물의 유지보수, 관리비, 보험료, 청소비, 공과금, 부동산 세금 등이 포함됩니다. 이러한 비용은 건물을 운영하며 발생하는 필수적인 지출입니다.
• 예를 들어, 건물 유지보수와 관리에 월 1천만 원이 소요된다면, 이는 NOI를 계산할 때 빼야 하는 중요한 비용입니다.
• 그리고 1억원 중 운영지출 1천만원을 뺀 9천만원이 월 NOI가 되는 것입니다. (연 단위로 환산할때는 12개월치를 반영해서 곱하기 12를 해야겠죠?)

 

NOI의 중요성

• NOI는 부동산의 실제 수익성과 운영 효율성을 평가하는 데 중요한 기준입니다. 이는 투자자에게 부동산이 얼마나 효과적으로 수익을 창출하는지를 보여줍니다.
• 예를 들어, NOI가 높은 부동산은 높은 수익성을 의미하며, 투자자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 반대로, 낮은 NOI는 비효율적인 운영이나 높은 운영 비용을 의미할 수 있어, 투자자가 추가적인 분석을 요구할 수 있습니다.

 

 

NOI의 실제 적용 사례

NOI를 이해하기 위해, 상가 건물 가 vs 나를 예로 들어 보겠습니다.

	건물 가	건물 나
전체 호실 수	10	15
공실 수	1	2
호실당 월세금액	50	45
실질 총 수익	450	484
운영비	50	50
세금	100	100
NOI	300	435

 

• 건물 '가'는 전체 10개 호실에 각 50만원씩 월세를 받고자 하는데, 현재 1개 호실이 공실입니다.
  그리고 운영비 50만원, 세금이 100만원이 지출되네요.
• 건물 '나'는 전체 15개 호실에 각 45만원씩 월세를 받고자 하고, 현재 2개 호실이 공실입니다.
  운영비와 세금이 각 50만원, 100만원씩 지출이 되는 건물입니다.

먼저 건물 '가'의 경우, 월 실질 총 수익이 450만원이며 여기서 운영비와 세금을 제하면 NOI가 300만원이 됩니다.

건물 '나'의 경우는 월 실질 총수익이 585만원이며 NOI가 435만원이 되는 형식입니다.

 

 

결론

NOI는 투자에서 중요한 지표로, 수익성 있는 투자 의사결정을 내리는데 필수적인 지표입니다.

이러한 지표들을 올바르게 이해하고 활용하는 것이 투자 성공의 열쇠입니다.

 

 

---

 

 

자세한 Cap Rate 계산 방법과 예시는 아래에서 확인할 수 있습니다.

2023.12.18 - [투자용어] - 부동산 투자의 핵심 지표 : 캡 레이트(Cap rate, Capitalization rate) 이해하기

부동산 투자의 핵심 지표 : 캡 레이트(Cap rate, Capitalization rate) 이해하기

 

 

 

 

---

 

전세안전진단 무료 배너

 

주거에 진심인 아리사코리아는 대한민국의 전세 사기를 예방하기 위해 전세사기 예방 앱을 만들었습니다.

현재 무료 전세안전진단 이벤트 진행 중이니 많은 관심 부탁드립니다.

 

내가 살고 있는 집은 안전한지, 

내가 이사가고 싶은 집은 안전한지

테스트 해보세요!

 

ARESA